房价跌幅还在，企稳还在前方

这几年买房的业主们应该心里很清楚，一套房子别说赚到钱了，可能连首付都亏进去了，还有不少甚至断供或者直接变成老赖了。就像最近有一个业主说到了自己在三年前花了174万买的房子，现在想要出售的话只有100万出头了，而且现在按这个价格卖出去的话还要额外多给银行好几万块了，可以说是直接是资不抵债了，即便能按市场价顺利卖出去的话也没办法达到当初贷款的额度了，这也是房价直线下跌所造成的一种结果，因为这已经不是个例了。

而是不少业主普遍都遇到的事情，之前武汉武清的业主也发声了，说自己的房子就这几年的时间从160万降到39万，别人最多是把自己的首付跌掉了，而是跌的只剩下首付了，当然了，很多人其实是扛不住这种状态的，很多人跌一半的话估计就断供受不住了，因为现在大部分城市的小区房价比高峰期的话都跌了超20%甚至近30%了，而且从统计局的数据来看，二手房的跌幅超过10%的可以说是非常普遍了，因为近一年的时间大家都知道已经是跌了好几年后的状态了，前几年的跌幅只会比现在更多一些，所以可以看出来现在市场的预期是非常不足的。

供求关系失衡了比较长的一段时间，而老百姓现在的杠杆率还是非常高的，但是收入的预期性和稳定性是比较不够的，所以虽然政策松绑是比较多的，但是对大家的刺激程度已经远远低于过往的感觉了，比如松绑限购、下降利率等以前对大家来说可以说是重磅的操作，但是现在都是洒洒水的操作了，所以房价还没完全企稳的状态，一线还需要继续松绑，没有完全触底的状态。

而明年我相信势必还是会有更加多的松绑操作出现的，而且越到后面就越加重磅，所以只要持续下去，终究会有一天能完全止跌企稳的，因为物极必反，一直下跌后很多业主的心态慢慢就接受了，一味的内卷去降价反而带来不了自己的套现离场，只有把自己的心态给稳住了，才可能在波动期获得更大的回报，而在完全企稳之前，不少城市依然还是会面临着一定的降价压力，黎明前的黑暗对很多城市来说可能反而是最痛苦的。

当然，明年小阳春的节点还是值得大家关注一下的，从21年算起就要过去四年了，这四年对很多业主或者炒房客来说都是不眠之夜了，每一天的价格波动都是一次惊心动魄的演出，而是否探底还是藏在很多人心中的谜团。但从12月的利率调整我们也可以看出来，现在还是在政策观察期的三个月内，因为虽然老美在12月又较大幅度的降息25个基点，而咱们高层经济会上也说要后续降息降准，所以很多人觉得12月就会去下调利率，但是并没有在这个月达成降息的操作，因为按照往年的经验来看，12月份是没有降低LPR的必要的，因为年底业绩该冲的都在冲的，而且很多人都是1月1号降低利率，12月如果一调整，那对银行来说又是一笔不小的利息损失了。

当然，现在LPR最短可以三个月一调了，只要整体趋势是向下的，相信大家基本都会选择周期三个月了，而存款利率其实还在不断的下降中，这段时间大家也都发现了利率正朝着零利率甚至负利率方向在走了，拿一年期存款来说，相较去年上半年已经下降了0.55%，大概是1.1%左右，这个速度可以说是非常快了，而在30年前的1993年，当时银行定期的存款利率高达了11%，而现在利率只有30年前的零头而已，而前央行的行长在2019年就说到过，咱们可以尽量避免快速进入到负利率时代，这意思就是我们能努力改变进入的速度，但是不能完全扭转这个方向，所以大家也要做好将来把钱存银行没有啥利息的准备，甚至要给银行保管费的准备了。

而从银行的动作也可以看出来，银行五年期的利率是低于三年期的，甚至不少直接撤掉了五年期的定存，因为银行也预估到了未来的利率将会一年比一年更低了，也就不愿意让客户锁定长时间的当下较高利率了，银行的精算师们可不是吃素的，没有甜头的业务不会持续干，也没办法持续干下去。而银行现在能拖两三个月的利率降低肯定也是愿意的，在存款利率还没调整之前，银行又重新上调了贷款利率 ，之前在LPR大幅度调整之后，叠加首套房的贷款利率优惠，商贷的首套利率一度都低于公积金的利率了，但是后面又经历了几次重新上调，现在又回到了3.1%的首套利率了，银行也说是因为承压太大了。

当然，压力归压力，LPR下调的趋势是很难逆转的，小作文也说到了明年LPR还会继续下降超40个基点，可以说对很多人来说还是非常期待的，因为相当于直接打入到2字头的商贷利率了，当然，如果一旦完全触底的话，卖家的心态也会持续波动，所以如果确实有需要买房的刚需们，尽量不要完全的去等待抄底才行，所以现在都还在博弈的状态，卖家开始有点担心卖便宜了，而买家还期望再跌那么一些就达到心里预期了，这个东西很微妙，但是最终还是反馈到房价和成交量身上了。

当然，很多人说自己不买房了，那就去租房，现在租房确实也是划算的，根据中指研究院数据显示，今年前11个月50城住宅租金累计下跌2.7%，今年只有毕业季和年后的返程的高峰后出现了租金微涨，其他时间段基本都是处于下降的状态，毕竟，房子的总价降了这么多，那按照投资回报率来算的话，租金势必也会跟着降，而现在还有不少人买房是觉得租金已经和自己月供差不多了，那就索性买一套进行自己住了，也省去了经常搬家的麻烦，因为房价的调整更多还是贷款、政策的影响。

而租房就是纯粹考验楼市消费水平的一把称了，收入好的时候，租金水平自然水涨船高，因为一房难求，而现在消费水平在下降，业主都希望依靠租房去减轻自身的月供压力，那自然就得不断内卷降价以换取客户的青睐了，多数人的杠杆率虽然是下降了一点，但是还是相对比较高位的，现在能够稳住的还是一线和少数二线城市，而明年配售型保障房也在加速审批和入市中，楼市的血雨腥风还在前夜，而分化之后的企稳大概率是没啥问题的，只是你自己的房子能不能稳住价格才是要去判断和思考的，未来楼市的分化只会更加明显，好的商品房普通人基本是验资这一关都达不到门槛的，而楼市未来的数据也需要我们进一步的观察，房价肯定不会一直跌下去，但是你的房子会不会有价无市就不一定了。